Een kijkje in de keuken » Extreem gewaardeerd
Door 'Sjef Kok'
Â
Ik sta altijd open voor uitbreiding van mijn activiteiten, in deze tijden meer dan ooit. Mijn zaak draait redelijk en door mijn 'zuinige' persoonlijkheid heb ik inmiddels redelijk wat buffers op kunnen bouwen. Omdat veel horecazaken het moeilijk hebben, dalen de prijzen. Ook in de horeca is er inmiddels sprake van een kopersmarkt. Om een lang verhaal kort te houden...ik sta ingeschreven als locatie zoekende bij diverse makelaarskantoren. Recent werd ik gebeld door een horecamakelaar. Hij had naar zeggen een prachtig object in de portefeuille gekregen. Een restaurant met zalenaccommodatie. Eigenaren waren al op leeftijd, de omzet liep wat terug en er was geen motivatie meer om de zaak even een extra impuls te geven. Vraagprijs: 250.000 euro voor inventaris en goodwill. Voor een zaak die reeds 20 jaar bestaat (met dito interieur) zo op het eerste gevoel een fors bedrag. Het leeuwendeel van de vraagprijs zou dan goodwill bedragen. Ondanks het feit dat ik zuinig ben ingesteld, ben ik bereid om goodwill te betalen voor een onderneming die aantoonbaar jaar op jaar een mooi rendement realiseert, waarbij de ondernemers niet het gezicht van de zaak vormen. Voor mijn bezoek eerst de inventarislijst opgevraagd. Tot mijn grote verbazing was deze nog niet beschikbaar. Ik vraag mij dan altijd af waar de vraagprijs op gebaseerd is. Na lang aandringen ontving ik een uitgebreide inventarislijst (zonder waarde). Daarna eveneens de cijfers opgevraagd. De boekwaarde van de inventaris bedroeg welgeteld 3.500 euro. Een snelle rekensom leert dan voor goodwill een bedrag van 246.500 resteert. De omzetten over de afgelopen jaren bedroeg gemiddeld 600.000 euro. Het resultaat was weliswaar positief, maar dat kwam vooral omdat het pand in eigendom was van de exploitanten. De huursom zou 80.000 per jaar gaan bedragen, ofwel ruim 13,3% van de historisch gerealiseerde omzet. Na correctie van de huursom resteerde een negatief resultaat van 20.000 euro! Omdat ik de locatie toch wel interessant vond, bood ik de boekwaarde van de inventaris (terwijl het goed was voor de openhaard) en een huursom van 10% van de omzet (60.000). Indien ik meer omzet zou realiseren, dan zou de verhuurder automatisch meer huurpenningen ontvangen. Een volledig correct en transparant bood leek mij. De makelaar was het hier principieel mee oneens. Er zat een enorme omzetpotentie in de onderneming. De goodwill was dan ook gebaseerd op een omzet van 1.5 mln. Ik gaf de makelaar aan, dat er geen enkele bank was die dit bedrag aan goodwill zou financieren (als banken al goodwill financieren...) en stelde derhalve gekscherend voor om de verkopers te vragen om 250.000 euro als achtergestelde lening in de zaak te laten zitten. Dan zouden zij de volle mep krijgen voor de onderneming en zij zouden het risico lopen als de zaak 'toevallig' toch het omzetpotentieel niet zou gaan realiseren. Zowel de ondernemers als de makelaar zagen dit laatste niet zitten en verklaarde mij voor gek en zagen hier gelijk van af....dat was voldoende om te constateren dat dit een kat in de zak zou zijn.
Â
Â
Â
Â
Â
Â
Â